רכישת דירה – עניין מורכב האם משתלם לקנות דירה בקבוצת רכישה?

אלפי יחידות דיור נבנו במהלך השנים במסגרת 'קבוצות רכישה'.

יש המהללים ומעידים כי בכך חסכו מאות אלפי שקלים ומאידך יש הממליצים להימנע מדרך זו. אז איך ניתן לדעת האם לקנות במסגרת קבוצות רכישה או לאו? מה כדאי לבדוק? מהותה של רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה הינה להוזיל את מחיר הדירה באמצעות הקטנת פערי התיווך הן ברכישת הקרקע, הן בהסכם עם קבלן מבצע, חיסכון של הרווח היזמי ועוד. אלפי יחידות דיור נבנו במהלך השנים במסגרת 'קבוצות רכישה'. יש המהללים ומעידים כי בכך חסכו מאות אלפי שקלים ומאידך יש הממליצים להימנע מדרך זו. אז איך ניתן לדעת האם לקנות במסגרת קבוצות רכישה או לאו? מה כדאי לבדוק? מהותה של רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה הינה להוזיל את מחיר הדירה באמצעות הקטנת פערי התיווך הן ברכישת הקרקע, הן בהסכם עם קבלן מבצע, חיסכון של הרווח היזמי ועוד. בעבר, ובמקרים מסוימים גם היום, קבוצות הרכישה נהנו מהקלות בתשלומי המס.

כך שהמחיר הסופי של דירה הנרכשת ב'קבוצת רכישה' יכול להיות נמוך יותר בצורה משמעותית ולעתים אף בכ 35%- ממחיר השוק של הדירה. אלו דברים כדאי לבדוק? קבוצת הרכישה חוסכת בפערי התיווך השונים, והופכת את חברי הקבוצה ל"יזמים" המנהלים את התנהלות הפרויקט. זאת, לאחר הסדרת השותפות בניהם בהסכם שיתוף. במסגרת 'קבוצת רכישה', רכישת הדירה מתחלקת לשני חלקים מרכזיים: האחד – רכישת הקרקע והשני – רכישת שאר מרכיבי הדירה, יועצים, אדריכלים, אגרות, עלויות הבניה ועוד. השוני באופן שלבי רכישת הדירה והרצון לחסוך בעלותה מוביל למספר דברים. מחיר הדירה שננקב הוא בד"כ אומדן ואינו מוחלט, זמן האכלוס אינו סופי, וההון העצמי הדרוש הינו 40%-50% לעומת 25-50 אחוז ברכישה רגילה.

זמן האכלוס – שלב גיבוש חברי קבוצת הרכישה לעיתים מתעכב, דבר היכול לדחות את אכלוס הפרויקט. ברוב הפרויקטים המוצעים למכירה, בכל זאת ישנה הגבלה של זמן. למשל, בפרויקטים במכרז של רשות מקרקעי ישראל הקבוצה חייבת להתגבש עד מועד המכרז, בהסכם אופציה עם בעל קרקע יש מועד שבו הקבוצה חייבת להתגבש ועוד כהנה וכהנה. במקרים אלו מצטמצמת משמעותית אי וודאות זו. כמו כן במועד חתימה עם קבלן מבצע מתחייב הקבלן המבצע לזמן האכלוס, ובשלב זה, הקורה בד"כ מספר חודשים לאחר גיבוש הקבוצה, הסתיימה חוסר הוודאות ביחס לזמן. המחיר – בחתימה עם קבלן מבצע )בד"כ לאחר חודשים ספורים(, יש התחייבות למחיר הסופי של עלויות הבניה, כך שזהו המרכיב האחרון בכדי לקבל את המחיר הסופי של הדירה.

ההון העצמי – הפער בין ההון העצמי הדרוש הינו בד"כ נע סביב 10%-15% מדרישת יזם ובמקרים רבים יש פתרונות להשלמת ההון העצמי הדרוש. נתונים אלו באו לפתחן של הברות ויזמים רבים שפיתחו שיטה הנקראת " Behind יזמות". הם לוקחים את הידע שיש להם כיזמים, כיצד לתמחר את עלויות הדירה במדויק. הם גם מסייעים בהצעות מחיר אטרקטיביות מספקים לחברי הקבוצה, מעמידים פתרונות מימון, וקשרי ליווי עם בנקים ו'בשורה התחתונה', את כל הידע והניסיון שלהם ביזמות הם מעמידים לרשות קבוצות הרכישה. חברות גדולות במשק ויזמים רבים החלו לבנות במגוון מקומות ובכמויות גדולות במסגרת קבוצת רכישה. בכלל זה באזורי הביקוש היוקרתיים בישראל, בחיפה, באר שבע, במודיעין, בירושלים ואפילו במתחם היוקרה "שרונה" בת"א ועוד. עובדי חברת דיוויד גרופ עדים לעליית תופעה זו ולהרחבה משמעותית של רוכשי אלפי יחידות דיור במסגרת קבוצות רכישה בכל רחבי הארץ. יותר ויותר זוגות צעירים ומשפרי דיור מבינים שעם מחירי הדיור המאמירים ניתן להתמודד ע"י רכישת דירה במסגרת קבוצות רכישה ובכך לזכות ולהגשים את החלום הגדול של רכישת הדירה. לכן בכל עסקה ניתן לבחון את הנתונים ולקבל את ההחלטה החשובה.